郁南县住房保障制度改革创新实施方案
作者:房管局 来源:广东郁南 发布时间:2015年01月07日 点击数: 324 次
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郁南县住房保障制度改革创新实施方案

 

根据《广东省住房保障制度改革创新方案》(粤府办〔2012〕12号)要求,为进一步完善我县住房保障制度,切实保障和改善民生,加快实现住有所居的目标,结合我县实际,制定本方案。

一、指导思想和总体目标

(一)指导思想。

以科学发展观为指导,坚持“政府主导、政策扶持、社会参与、只租不售”的原则,按照以需定建、分步实施、轮候解决的工作思路,落实住房保障建设、管理和运营的资金、土地和优惠政策,合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准,建立健全住房保障工作机构,加快建立以公共租赁住房为主体的新型住房保障体系。

(二)总体目标。

到“十二五”期末,全县保障性住房覆盖面达到20%左右,使我县的城镇中等偏下和低收入家庭(包括最低收入的特殊困难家庭,下同)住房困难问题得到基本解决,新引进的高层次人才和急需人才、新就业职工住房困难问题得到有效缓解,外来务工人员居住条件得到明显改善。 

二、建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度 

(一)保障性住房以公共租赁住房为主体。

在2012年起,逐步将全县现有的廉租住房、经济适用住房、直管公房(住宅类)和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行,统一归类为公共租赁住房(以下简称公租房),只租不售。通过建立以公租房为主的新型住房保障制度,解决住房保障对象基本居住需求。 

(二)合理确定供应对象。

公租房主要面向城镇中等偏下和低收入住房困难家庭、新引进的高层次人才和急需人才、新就业无房职工和在城镇(含工业园区,下同)稳定就业的外来务工人员供应。 

城镇中等偏下和低收入家庭年人均收入线标准按照上年度当地城镇居民人均可支配收入的60%左右确定;住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于13平方米确定。

新引进的高层次人才和急需人才是指经县级以上组织、人事部门认定,引进到我县行政事业单位工作的高层次人才和急需人才。

新就业无房职工是指具有当地城镇户籍,大专以上学历毕业不到三年,在就业城镇有稳定职业,且本人、配偶、直系亲属在工作地无自有住房的从业人员。

外来务工人员是指在就业城镇有稳定职业,但不具有当地城镇户籍的从业人员。

我县人民政府将结合实际,合理确定并公布本辖区住房保障对象条件。 

(三)实行分类保障。

分类保障就是按照户籍人口与非户籍常住人口分开保障的原则,不同类型的住房保障对象通过与之相对应的保障方式加以解决。

政府投资建设的公租房主要面向具有当地城镇户籍的中低收入住房困难家庭供应;企事业单位及产业园区等其他机构建设的公租房,主要面向新引进的高层次人才和急需人才、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。

低收入住房困难家庭保障对象,由政府提供以公租房实物配租为主、租赁补贴为辅的方式保障,主要通过申请轮候公租房解决基本居住需求。其中,符合低收入条件的住房保障对象自行通过市场租赁等途径解决住房的,可申请租赁补贴;新引进的高层次人才和急需人才、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员主要通过社会力量(以用人单位为主)提供公租房,解决其阶段性居住需求。 

(四)合理确定户型、面积和建筑标准。

新建公租房包括单套住宅和集体宿舍。新建的单套公租房建筑面积严格控制在60平方米以内,以40平方米左右为主,鼓励发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房,户型包括一居室、两居室和三居室;以集体宿舍形式建设的公租房,应执行国家宿舍建筑设计规范,人均住房建筑面积不低于5平方米。 

公租房应当满足基本居住、实用、美观需求,符合安全卫生标准,按照“经济、节能和环保”的原则进行一次性装修,配置必要的生活设施。新建公租房应根据承租对象的居住和生活需要,同步建设相应配套设施,并逐步实施物业管理。

(五)合理确定租金标准和租金补贴。

公租房租金标准按年度实行动态调整,由县房管局会同物价部门参照市场租金水平,并根据租赁对象的经济承受能力、租房区域、位置条件和建设管理成本等,按照不高于同期、同区域、同类型普通商品住房平均租金的80%和住房困难群体的收入水平分层次制定,报县政府批准后实施。工业园区公租房(集体宿舍)租金标准报县级以上物价部门和住房保障部门备案。

符合条件的低收入住房困难家庭租赁公租房的,由县政府按照“市场定价、分档补贴”的原则,根据不同类型家庭情况,给予差别租金补贴,具体办法由另行县人民政府制订。 

(六)以需定建,轮候保障。

我县将根据确定的保障对象、方式和标准,开展需求申报,制订建设规划,定点建设。符合条件的住房保障对象主要通过申请轮候公租房,解决基本居住需求,其中低收入住房困难家庭和符合条件的军烈属、单亲家庭优先予以保障。 

1.开展需求申报。按照县政府公布的申报条件,符合条件的本县城镇户籍人员,向户籍所在地(居住地)居委会申请登记住房保障需求;新就业无房职工、外来务工人员向用工单位企业提出住房保障需求登记,由其所在企业统一申报。 

2.组织审查核实。由住房保障、民政、镇(街)、居委(社区)等部门人员组成调查组,对申请对象进行入户调查,对申请人的材料真实性及其家庭收入、家庭住房状况是否符合承租公租房条件进行审查核实,实行居委(社区)、镇(街)、住房保障和民政的“三级审查、三榜公示”。各镇政府、居委(社区)要配合完成申请对象提供材料的真实性及其家庭收入、家庭住房状况初审工作(并一榜公示),协助有关入户调查核实工作;县民政局负责对申请家庭的经济收入和资产情况进行复审核定(并二榜公示),对符合低收入家庭收入标准和财产状况标准的,应出具家庭收入核定证明,对不符合规定条件的,应作出书面说明,并将申请材料和核定结果转县房地产管理局;县房地产管理局负责对申请对象的住房状况进行审查(并三榜公示)。

3.完善统计建档。县房地产管理局将审核符合条件的申请对象情况通过县政府公众网、住房保障网站等平台公示。对经公示无异议或者异议不成立的,纳入公租房保障范围,由县房管局予以登记入册,并对相关数据进行统计分析,建立统一的纸质及电子档案。  

4.制订建设规划。县人民政府根据需求对象申报情况,结合本县财政承受能力,按照定期轮候、逐年分步解决的原则,组织制订公租房建设规划,向社会公布项目选址地点和建设方案,接受符合条件的申请人进行定点需求登记,并按照登记情况编制年度建设计划。

5.实行轮候分配。根据公租房建设规划、年度建设计划和定点需求登记情况,对保障对象实行轮候分配。具体轮候规则由县人民政府综合申请人家庭人均可支配收入、住房面积、家庭人员结构、轮候时间等因素制定。建立公租房轮候档案,加强对轮候家庭人员收入、住房等情况的动态监管,申请人家庭情况发生变化不再符合保障条件的,应及时取消其轮候资格,所有轮候信息应通过住房保障网站等平台予以公布,接受社会监督。 

(七)创新建设模式。

1.政府投资建设模式。即由政府划拨土地并投资建设、管理、运营的公租房。政府也可通过改建、收购、长期租赁等方式筹集公租房房源。政府投资建设的公租房项目可按城市规划设计要求配建商业服务设施,统一经营管理,租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设。 

2.开发项目配建模式。即在新建商品住房项目中配建一定比例的公租房,其配建比例不低于规划住宅建筑总面积的10%,具体配建办法由县人民政府确定。

3.单位自筹建设模式。即在符合城乡规划前提下,经县人民政府批准并办理有关用地手续,由企事业单位利用自有存量建设用地或与拥有存量建设用地的单位合作建设公租房。单位自建公租房纳入县政府统一监管,优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租,剩余房源由县政府调剂安置其他保障对象租住。 

4.社会投资建设模式。即由县政府有偿提供土地并给予优惠政策支持,由房地产开发等各类企业或其他投资机构出资建设公租房。按“谁投资,谁所有”的原则,鼓励房地产开发等各类企业和其他投资机构以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房,并给予享受公租房建设和运营有关税费优惠政策。 

5.产业园区集中配建模式。即在外来务工人员集中的开发区、产业园区,由县政府统筹规划配建或引导投资主体建设以集体宿舍为主的公租房,面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。 

6.利用集体建设用地建设模式。即按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则,经报省人民政府批准后,在符合条件的地方开展利用集体建设用地建设公租房试点。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租,也可由政府或企事业单位整体承租后再向符合住房保障条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权,不得分拆确权。

(八)严格准入与退出管理。

1.严格准入管理。从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积等方面严格把关,强化准入管理。依托个人住房信息系统,完善住房保障管理信息系统,建立与公安、民政、社保、工商、金融等部门的共享信息平台,实现信息共享,提高资格审核的公正性和准确性。 

2.规范分配管理。加强对公租房分配方案的审核和监督,采取定点需求登记、摇号选房、公众参与、媒体监督等方式,确保公租房的分配过程和结果公开、公平、公正。 

3.健全退出机制。通过鼓励群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式,加强住房保障资格监管和住房使用情况动态管理,定期对入住对象资格进行审查,及时掌握其户籍、人口、收入、资产、住房、工作等变动情况。对不再符合保障条件的对象,及时取消其保障资格,必要时可采取行政处罚、违约赔偿、司法强制等手段、落实住房保障退出机制。

三、落实配套政策和保障措施 

(一)资金保障。

 1.加大县政府财政投入。县人民政府要将公租房建设资金纳入年度财政预算,通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入。土地出让收益比例不低于10%资金投入公租房建设。财政预算资金安排不足时,可提高从土地出让收益提取住房保障资金的比例到15%。

2.发挥住房公积金作用。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后,全部用于公租房建设。其中贷款风险准备金达到住房公积金贷款金额的1%时,当年不再提取贷款风险准备金。

3.规范发展企业债券融资。地方政府债券收入要优先用于公租房建设,可利用现有的政府投融资公司或组织专业化的保障性住房投融资公司,直接从事保障性住房项目建设和运营管理;承担公租房建设项目的其他企业,可在政府核定的公租房建设投资额度内,通过发行企业债券进行项目融资工作。 

4.县政府将从城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费中安排资金,配套建设公租房外部区域的市政基础设施,完善区域的公共服务配套功能。

5.组织开展金融创新试点。积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点,探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。积极探索通过商业银行贷款、社保基金、保险资金等渠道筹措各类低息、中长期贷款支持公租房建设。

6.落实税费减免政策。公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金,并落实建设、购买、运营等环节的有关城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等免税规定。

(二)用地保障。

1.完善土地储备制度。县人民政府将公租房用地优先纳入土地储备,并落实到具体地块。储备土地和收回使用权的国有土地,要优先安排用于公租房建设。政府投资建设和管理的公租房项目,其建设用地使用权以划拨方式供应;其他方式投资建设的公租房建设用地使用权,可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用。 

2.确保用地供应。县国土局要将公租房建设用地纳入年度建设用地供应计划;涉及新增建设用地的,要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标,做到应保尽保。对需要办理公租房建设用地手续的,要简化程序,加快办理。 

(三)规划保障。

1、定期编制规划。县人民政府将定期合理编制公租房建设规划和年度建设计划,并将公租房建设规划、计划纳入城市近期建设规划。公租房项目的选址要安排在交通便利、公共设施配套完善的区域,并同步做好小区内外市政、公共配套设施的规划。 

2.适当提高容积率。在符合城市规划控制指标的前提下,公租房项目容积率可按照控制性详细规划指标的上限掌握,并适当预留公共绿地,为今后改造提升预留空间。公租房项目规划设计要遵循建筑节能要求,体现岭南建筑风格。 

(四)体制保障。

1.设立住房保障委员会。成立县住房保障委员会,成员由县政府部门公职人员、人大代表、政协委员、专家学者、群众代表等组成,行使本县住房保障工作的决策权和监督权。具体职责由委员会章程规定。 

2.设立住房保障管理机构。成立县住房保障工作办公室,主要负责拟订本县的住房保障政策,组织编制住房保障发展规划、年度建设计划并监督实施,指导监督全县公租房建设、管理和运营等工作。

3.设立住房保障具体实施机构。成立县住房保障服务中心,主要负责我县公租房的需求调查、登记、建设、分配、运营管理和维修养护等具体事务。

4.县人民政府相应设立住房保障专门工作机构及管理中心,负责辖区内的住房保障工作。

四、加强组织领导 

县政府成立县住房保障制度改革创新工作领导小组,负责制定全县住房保障制度改革重大方针和政策措施,研究部署、指导实施住房保障制度改革工作,统筹协调住房保障制度改革发展中的重大问题。同时建立相应的工作机制,切实加强对改革创新工作的领导,统筹制定改革实施方案,确保组织到位、责任到位、保障到位。

县房管局要会同县机编办和县发改建设、监察、财政、人社、国土、规划、物价、地税、国资、住房公积金管理中心、法制局等部门,加强对全县住房保障制度改革创新工作的统筹协调和检查督导,确保住房保障制度改革创新工作顺利推进。


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