为进一步提升郁南县县城中心城区建筑类工程规划审批管理工作的科学化、规范化、制度化水平，进一步健全规划审批工作机制，根据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》和有关法律、行政法规，结合我县实际制定本办法，现将《郁南县县城中心城区建筑类工程规划审批管理办法（试行）》（征求意见稿）内容进行公示，广泛征求社会各界及公众意见。

　　公示期内，任何单位和个人均可以书面、电子邮件等方式对公示内容提出意见、建议。为便于更好地沟通和完善规划，请在提出意见或建议时，署真实姓名和联系电话。以单位名义反映情况的，应加盖单位公章。

　　有效意见反馈期限为公示期限内，信函反馈意见邮戳日不应超过公示期限最后一天，其他方式反馈意见发表时间不应超过公示期最后一天24:00，逾期视为无效意见。

　　公示期间：2025年7月21日起至7月30日止（10天）

　　通信地址：郁南县都城镇江滨东路28号（郁南县自然资源局城乡规划管理股）

　　联系电话：0766-7598378

　　电子邮箱：cxghglg@163.com

　　附件：《郁南县县城中心城区建筑类工程规划审批管理办法（试行）》（征求意见稿）

　　郁南县自然资源局

　　2025年7月21日

附件：

　　郁南县县城中心城区建筑类工程规划

　　审批管理办法（试行）

　　（征求意见稿）

　　第一章  总  则

　　第一条  为深化“放管服”改革和优化营商环境，进一步规范建筑类工程建设项目规划审批手续的办理，保障国土空间规划有效实施，提升审批服务效率，根据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《自然资源部关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知》（自然资发〔2023〕237号）等有关法律、法规和相关规定，结合本县的实际，制定本办法。

　　第二条  经批准的《郁南县国土空间总体规划（2021-2035）》所确定的县城中心城区城镇建设用地范围内实施国土空间规划管理的建筑类建设工程及相关建设活动适用于本办法。中心城区范围以外及其他乡镇规划区可参照本办法执行。

　　第二章  建筑工程设计方案的提交

　　第四条  建设单位或个人委托有资质的设计单位编制建筑工程规划设计方案，应符合国土空间规划和国家相关法律、法规及相关规范的规定，满足规划设计条件和《城市居住区规划设计标准》《建筑防火通用规范》《云浮市城市规划管理技术规定》等相关技术标准的要求。

　　第五条  建设单位与设计单位应对其提供的建筑工程设计方案文本及报告负责，保证提供资料的合法性、真实性、完整性、一致性。不得借他人名义或伪造、转让资质证书参加方案审查。

　　第六条  建设单位提交的建筑工程设计方案应包含以下内容：

　　（一）1:500或1:1000总平面图；

　　（二）建筑平面图和剖面图；

　　（三）建筑立面图；

　　（四）透视、鸟瞰彩色效果图；

　　（五）建筑面积计算表；

　　（六）经济技术指标表；

　　（七）设计说明书；

　　（八）按照相关规定其他需要提交的图纸。

　　第三章 建筑工程设计方案的审查

　　第七条  县自然资源局对建设单位或个人提交的建筑工程规划设计方案是否符合相关规划、规划条件、有关法律法规、技术规范和标准等进行审查，在通过规划设计方案审查并取得建设工程规划许可证后方可进行建设。

　　第八条  建筑工程设计方案审查实行分级审查制度，根据建设项目不同性质、类型分为县自然资源局审查和县国土空间规划委员会全体会议审议两种方式。

　　主城区内占地面积500平方米以上或总建筑面积2000平方米以上的涉及建筑风貌管控等内容的单体建筑、重大建设项目（包括政府投资类的科教文体卫体的建设项目、重要交通和基础设施、公共服务项目）、大型的住宅、商业和工业建设项目等，由县国土空间规划委员会全体会议按照《郁南县国土空间规划委员会章程》的规定组织审议。

　　第九条  县自然资源局对建设单位或个人提交的设计方案依据相关法律法规、规范标准和经批复的相关规划、规划条件，进行合法性和合规性审查。建筑工程设计方案审查的主要内容为：

　　（一）建设用地是否符合规划条件要求，包括：建设用地红线范围、用地性质、建筑使用性质等。

　　（二）建筑形象是否满足城市设计及相关规定要求，功能与形象是否协调统一，包括：建筑风貌、建筑体量、建筑外立面设计、建筑色彩、建筑材质及屋顶形式等。

　　（三）设计方案总平面图是否符合相关规定要求，包括：交通组织、场地竖向、建筑布局、建筑退让（退让规划道路红线、规划用地红线、山体水体保护线、紫线等）、建筑间距（距离现状建筑、规划建筑等）、市政管网等。

　　（四）设计方案技术指标是否符合规划条件和相关规定要求，包括：建筑规模、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、公共服务设施、停车泊位配建等。

　　（五）配套公共服务设施、架空层、商业办公等建筑设计是否符合相关规定要求。

　　（六）按照相关规定其他需要审查的内容。

　　第十条 城镇规划区内居民自建房应符合以下规定：

　　（一）自建房所在区域已有详细规划的按详细规划实施。还没有编制详细规划的，应符合县城总体规划、《云浮市城市规划技术管理规定》等有关规划和技术规范的要求。

　　在旧城区已建成的一定区域内，在符合规划要求下，其中的零散用地用于个人自建房的，可参考周边已批准建成建筑高度、建筑层数、建筑风貌以及建筑退让用地红线距离等进行建设，但不得突破本办法的有关规定。

　　（二）城镇国有土地上居民新建、改扩建、拆除重建、翻修的建设活动应符合法律法规规定的要求。自建房因改扩建需在原房屋基础上加层的，应提交房屋产权证明、具有建筑安全技术鉴定资质单位出具的建筑结构承载力建筑鉴定报告或建筑设计单位出具的加层改建的结构安全意见、建筑消防安全评估报告。凡是基础结构质量及消防安全达不到规定要求的，一律不予批准，加建规模不得突破本办法规定的建筑层数和控制高度。

　　集体土地上新建房屋应在统一规划确定的集中建房点建设，鼓励集体土地建房采取“用地整合、统一设计、联合报建”的模式。同一地段内新建房屋主立面应保持建筑风貌“五统一”（即建筑外立面风格统一、色彩配搭协调统一、建筑材料统一、建筑首层高度统一、阳台窗台高度统一），并符合中心城区风貌管控的有关规定。

　　（三）将房地产开发项目的国有土地采取转让、分割等方式实施个人建房的，以个人建房或以个人联合建房名义变相从事房地产开发的，一律不予批准。

　　（四）居民新建、加建、扩建的自建房原则上均控制在6层（含6层）以下，建筑高度不大于24米。居民原有地块已出具规划条件的，按规划条件实施建设。

　　临街面退线应符合后退道路红线有关规定。建筑首层高度不超过5米，其余楼层的层高不超过3.3米。二层以上的阳台外飘不超过1.2米，飘窗外飘不得超过建筑投影线0.6米。道路宽度小于6米的，不得超用地范围线外设置飘阳台或飘窗。

　　室内首层地坪标高和建筑二层阳台底板高度与相邻已建房屋持平，在用地红线内设置化粪池并接入城市排污系统，不得侵占公共道路空间。若因历史原因或协调四邻立面效果确需调整首层建筑高度的，报县自然资源局审定。

　　（五）居民自建房的建筑立面、色彩和整体设计风格应符合城市景观和建筑风貌管控等有关规定，列入重要景观风貌控制区的建筑，需严格按城市设计导则控制要求进行设计。

　　（六）居民自建房有下列情形之一的，不予批准：

　　1.不符合总体规划、详细规划的；

　　2.影响消防安全的；

　　3.影响交通（包括影响邻居出入通道）的；

　　4.影响防洪防汛的；

　　5.影响城乡供排水、燃气、热力、通讯等地下管线设施及其他城镇公共设施运行安全的；

　　6.占压城市道路或不符合道路退让红线要求的；

　　7.所申请用地存在权属关系争议，未按相关程序调处完成争议的；

　　8.法律、法规和政策规定禁止的其他情形。

　　第十一条  为加强县城区规划建设管理，节约集约用地，确保建筑质量安全，防止变相房地产开发，维护房地产市场秩序，城区内个人已合法取得土地申请新建房屋的应满足以下要求：

　　（一）以出让方式取得的土地面积500平方米及以上，出让时已出具规划条件的，按照规划条件要求审批建设；若没有出具规划条件的，按照已批准的详细规划审批；若详细规划未覆盖的，则参照本办法第十条执行。

　　（二）住宅用地的商业建筑面积比例不得超过总建筑面积的30%。

　　（三）总建筑面积在500平方米以上或者工程造价在100万元以上的自建房项目应按规定办理施工许可和工程质量安全监督手续。任何单位和个人不得将应该办理施工许可的工程项目分解为若干500平方米以下或者工程造价100万元以下的小部分工程多批次申办建设工程规划许可，规避申领施工许可证和工程质量安全监管。

　　第四章 建筑工程的规划审批管理

　　第十二条  建筑工程规划设计方案审定后，建设单位或个人应按规定向县自然资源局申请办理建设工程规划许可。对于建设规模较大、周边情况复杂等确需分期建设的项目，可以分期申请建设工程规划许可。县自然资源局审查通过后，核发建设工程规划许可证。

　　建设工程规划许可证与所附核准图共同构成规划许可内容。其中数据指标以许可证内容为准，各平面详细建筑用途以所附核准图内容为准。建设单位或个人应当按照建设工程规划许可有关内容依法依规进行建设。

　　对属于政府一级交易市场出让的国有建设用地，在项目动工时，同步向县自然资源局提交《建设项目动工开发申报书》。

　　第十三条  任何单位或个人未经依法批准不得擅自变更《建设工程规划许可证》的许可内容。

　　第十四条建设单位或个人取得建设工程规划许可证后，应在建筑工程开工前委托具有相应资质的勘察测绘单位进行放线，确保建筑工程按照规划条件和规划许可内容进行建设。建设工程规划放线应当符合建设工程规划许可证（含附件、附图）、总平面图及建筑工程规划放线测量技术报告的有关要求。

　　建设单位或个人在进行施工放线后，应持《建设工程规划许可证》（原件）和建筑工程规划放线测量报告，向县自然资源局申请验线。分期建设的建筑工程，可以分期申请验线。

　　建筑工程未经验线或验线不合格的，一律不得开工建设。

　　第十五条建筑工程竣工后，建设单位或个人应向县自然资源局申请办理规划核实手续。县自然资源局根据建设单位或个人提交的工程建设项目联合测绘成果报告，经核查符合规划条件及规划许可内容的，核发建设工程规划核实合格证。

　　对政府一级交易市场出让的国有建设用地，在项目竣工时，同步向县自然资源局提交《建设项目竣工申报书》。

　　对不符合规划条件和规划许可内容的建筑工程，建设单位或个人应根据规划核实意见及时整改，整改到位后方可按程序组织规划核实。

　　分期建设的建筑工程，在最后一期建筑规划核实前将对整个项目进行全面核查。符合规划条件要求及规划许可内容的，将结合最后一期建筑办理验收手续；不符合要求的，整改到位后方可验收。

　　规划核实须两人以上到现场核查，并完整记录现场建设情况与规划、用地管理要求的相符性。

　　第十六条  建设工程竣工后，建设单位或个人应当向县自然资源局申请规划核实。 有下列情形之一的，不予规划核实：

　　（一）申请规划核实的建设工程尚未达到竣工条件的；

　　（二）擅自改变规划许可内容和建筑物使用性质的；

　　（三）违法建设尚未处罚完毕或处罚案件尚未结案的；

　　（四）临时建筑尚未拆除的，或者工程脚手架未拆除完毕，或者建筑材料及建筑垃圾未清理到位的；

　　（五）其他不符合规划许可要求的。

　　第十七条  规划核实中，对于非人为改建、加建原因，造成建筑工程竣工实测面积超出或少于规划许可的允许误差范围内的，无需变更规划许可。对超出的建筑面积按规定补缴城市基础设施配套费后，予以规划核实。

　　虽超出允许误差范围但对规划实施无明显影响且没有其他违法建设情形的，经处罚并按规定补缴土地出让金（工业用地除外）及各种规费后，准予办理规划核实。

　　未通过规划核实的建设项目，建设单位或个人不得组织竣工验收，不动产登记机构不得办理产权登记手续。

　　第五章 建筑设计方案批后调整和工程规划许可的变更

　　第十八条  申请调整方案或变更工程规划许可，建设单位或个人应提出书面申请，说明调整或变更原因、依据及内容，并提交申请材料。

　　调整变更的内容应当符合经批准的详细规划、土地出让合同、规划条件以及相关技术规范的要求。若调整变更内容涉及住建（人防、园林）、交通、应急管理、环保、文物等相关主管部门，还应按照相关规定先行取得主管部门的书面同意。

　　第十九条  一般调整变更内容经县自然资源局研究同意后按程序办理，重大调整变更内容需经县国土空间规划委员会研究同意后方可办理。

　　对申请调整方案或变更工程规划许可的，采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。一般采用批前公示方式，公示时间不少于10个工作日。

　　第二十条  方案批后调整和工程规划许可变更实行负面清单管理，负面清单包含禁止类事项与限制类事项。其中，变更内容涉及禁止类事项的，不得变更；变更内容涉及限制类事项的，应当先行调整方案，经研究批准后再申请变更工程规划许可。

　　对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请调整变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，不予批准。

　　第二十一条  申请调整变更的内容仅涉及建筑位置微调，建筑平面尺寸减小，与外部间距、退界距离增加，建筑立面微调，建筑高度降低，建筑外轮廓线调整后在原先位置和体量范围内，建筑单体内部分割调整、分隔墙（线）位置移动，道路线型微调，围墙、停车位的位置和尺寸微调等非禁止类、限制类事项的，经研究同意后，无需申请调整方案或变更工程规划许可。

　　第二十二条  对同意工程规划许可变更的，依法履行变更手续，原许可期限不变；对不需重新核发证书的变更情况，在工程证原件上标注相关变更信息；涉及原工程证附图、附件盖章作废的，收回相关批准材料归入变更资料，与原审批档案一并存档。

　　第二十三条  有下列情形的，县自然资源局不予同意方案调整或工程规划许可变更：

　　（一）申请调整或变更的事项属于负面清单中禁止类事项的；

　　（二）申请调整或变更的事项属于负面清单中限制类事项，但不符合自然资源和规划管理相关要求的；

　　（三）相关调整或变更引起多数利害关系人反对或信访，经政府协调未果的。

　　第六章  附  则

　　第二十四条 本办法在实行过程中，如法律法规、上位规划另有规定的，从其规定。

　　第二十五条 本办法由郁南县自然资源局负责解释。

　　第二十六条  本办法自印发之日起实施，有效期为3年。

　　建筑工程设计方案批后调整和工程规划许可

　　变更管理负面清单

　　一、禁止类事项

　　（一）建筑物的使用性质

　　1.调整出让合同、规划条件中明确的用地性质、建筑物使用功能的。

　　2.按规划建设的公共服务设施，包括市政公用、医疗、体育、教育、文化、民防、社区服务设施等，改为其他功能的。

　　3.减少土地出让合同、规划条件中需设置的公益性设施的数量。

　　（二）建筑容量控制

　　4.经营性用地容积率以及住宅计容建筑面积、商业计容建筑面积突破出让合同、规划条件等确定的容积率、计容建筑面积区间的（工业项目除外）。

　　5.已经取得工程规划许可的项目，在出让合同、规划条件允许的范围内提高工程规划许可计容建筑面积（含住宅单项计容建筑面积、商业单项计容建筑面积）的。

　　（三）总平面布局

　　6.建筑退让道路红线、建筑间距的调整不符合规划条件和相关技术规范要求的。

　　7.降低绿地率的（工业用地等控制绿地率上限指标的除外）。

　　8.改变许可确认的社区和物业用房布局或减少建设规模的。

　　9.减少机动车、非机动车停车位数量的。

　　（四）建筑高度

　　10.调整后的建筑高度不符合规划控制要求的。

　　（五）建筑单体

　　11.工程规划许可后，有下列情形的：商业、办公建筑及住宅建筑新增或扩大阳台、露台、设备平台等住宅相关功能的；外立面新增结构板等元素的，屋顶增设装饰性构架等非使用功能性建（构）筑物的；取消、减少架空（层）建筑面积的。

　　二、限制类事项

　　在符合土地出让合同、规划条件、规范规定等要求的前提下，以下情形应按规划条件进行审查。

　　（一）建筑物的使用性质

　　12.在土地出让合同、规划条件允许的范围内调整建筑功能比例的。

　　（二）建筑容量控制

　　13.建设项目尚未取得工程规划许可的，未达到土地出让合同、规划条件限制要求，提高方案计容建筑面积的

　　14.增加地上不计容建筑面积且不对外出售的。

　　15.增加或减少地下室非计容建筑面积。

　　16.因公共利益需求，经主管部门（单位）书面要求，教育基础设施、社区公益性设施、市政公用设施等非经营性设施因自身功能完善而增加建筑面积的。

　　（三）总平面布局

　　17.总平面图进行了建筑轮廓、尺寸标注等调整，但对规划实施没有明显影响的。

　　18.增加公共服务、门卫、配电房、围墙等附属设施。

　　19.室外地坪标高调整，但对规划实施无明显影响的。

　　20.地块出入口位置和数量、地下室出入口位置和数量发生变化，经交通影响评价通过的。

　　21.地面机动车、非机动车停车位位置和数量调整，在规划条件允许的范围内且公示无异议的。

　　22.对道路、绿地、公共场所、公用设施等的调整，对规划实施无明显影响的。

　　23.调整地下室平面布局、地下室外轮廓和埋深的。

　　（四）建筑高度

　　24.建筑高度发生变化但仍符合规划条件和详细规划要求的。

　　25.建筑层高已调整但仍符合建筑高度控制要求的。

　　（五）建筑单体

　　26.建筑单体平面调整以及建筑平面调整涉及改变计容建筑面积的。

　　27.调整楼梯、电梯井道、排风井道等建筑竖向空间的布局。

　　28.建筑外立面材料、色彩有重大调整的。

　　29.对建筑门窗、阳台等外部造型进行局部调整，引起建筑外立面重大改变的。

　　（六）其他事项

　　30.国家、省、市有关自然资源、建设标准等法律、法规、规章、规范、规定等要求必须调整的。

　　31.政府投资的公益性建设项目因政策变化引起的必要调整。

　　32.住建、人防、文物、环保、消防以及水、电、燃气、施工图审图等有关主管部门（单位）在专业审查时书面明确必须调整的。

　　33.其他对总平面布局、建筑高度、建筑单体等有重大影响的调整。